– Denne dommen er en seier for de grunneierne som glemte å justere festeavgiften i 2004, sier Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag. For alle andre grunneiere og tomtefestere, har den liten betydning. Han oppfordrer derfor sine medlemmer til å ta det med ro og nyte våren, og heller spare bekymringene til den nye tomtefesteloven som sannsynligvis trer i kraft til sommeren.

Grunneiere unnlot å justere

I 2002 fikk nesten alle grunneiere i Norge anledning til å oppregulere festeavgiften på alle bortfestede eiendommer, et såkalt engangsløft. De aller fleste benyttet seg av denne muligheten, og mange hytteeiere fikk en prisøkning. Imidlertid var det noen hytteeiere som slapp unna. Det var nemlig en del grunneiere som lot være å øke festeavgiften.

– Det kan være mange grunner til at avgiften ikke ble økt, sier Bringsvor, men vår erfaring er at dette først og fremst gjelder små grunneiere som ikke følger så nøye med på stadige endringer i regelverket. Dette kan være en bonde med noen få festetomter eller en enke som nettopp har arvet en eiendom og ikke satt seg inn i reglene. I tillegg var regelverket slik at en grunneier som sendte varsel om ordinær prisjustering, automatisk mistet retten til dette engangsløftet.

Det er disse grunneierne som i dag har vunnet i Høyesterett. De får nå lov til å justere festeavgiften på lik linje med alle andre grunneiere.

– Det betyr at taperne i dag ikke er alle tomtefestere, men de tomtefestere som var heldige og slapp unna prisjusteringen i 2002-2004, forklarer Bringsvor. Disse kan nå risikere å få den prisjusteringen som de fleste andre tomtefestere har hatt i 14 år. Og uansett er prisjusteringen som følge av dagens dom bare midlertidig. Alle tomtefestere vil uansett risikere et nytt engangsløft i henhold til de nye satsene i tomtefesteloven som nå er til behandling i Stortinget.

Fortsatt usikkert hvordan festeavgiften skal justeres

Selv om dagens dom er en klargjøring av regelverket, er det fortsatt svært mye usikkerhet knyttet til verdifastsettelse av en festetomt. Verken dagens Høyesterettsdom eller den nye Tomtefesteloven hjelper grunneiere og tomtefestere å finne den nye festeavgiften. For den skal nemlig fastsettes til 2,5% av råtomtverdien. – Men hvem kjenner vel råtomtverdien til hyttetomta si, spør Bringsvor.

Full seier for grunneiere og takstmenn

De færreste vet hva markedsverdien av en festetomt er. Kanskje kan du si noe om markedsverdien ved å se på solgte hytter i nabolaget, eller ved å snakke med en megler eller takstmann. Men for å beregne råtomtverdien, må du i tillegg trekke fra verdien av påkostninger, investeringer og oppgraderinger som du – eller den som inngikk festeavtalen før du overtok – har gjort i løpet av festetiden. Og fortsatt har du ikke funnet råtomtverdien. Dersom dagens bebyggelse på tomten er mindre enn det fulle potensialet til tomten, skal markedsverdien korrigeres i forhold til faktisk bruk.

– Dette betyr at en grunneier som ønsker å oppregulere festeavgiften sannsynligvis må engasjere en takstmann for å fastsette råtomtverdien, forklarer Bringsvor, men reglene er såpass kompliserte at det alltid vil være fristende for tomtefester å engasjere sin egen takstmann som kanskje kommer frem til en annen konklusjon.

– Kanskje skal vi konkludere med at det ikke er grunneierne, men takstmennene som er de egentlige vinnerne etter dagens Høyesterettsdom, sier Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag retorisk.