Vi får stadig bedre flyfoto og kartløsninger via nettet. Men også kommunens folk følger nøye med og sjekker om det som er bygget på din eiendom faktisk er i tråd med tillatelser gitt av kommunen.
 |
| Advokat Jøran Kallmyr: Kommunens folk følger nøye med og sjekker om det som er bygget på din eiendom faktisk er i tråd med tillatelser gitt av kommunen. Foto: Ræder |
Du får bevisbyrden
Mange av sakene starter med at du får et brev fra bygningsmyndigheten i kommunen som mener at eiendommen din ikke er i samsvar med gitt tillatelser, og at de har opprettet en ulovlighetssak. Kommunen varsler at må du rive de tiltakene du mangler tillatelse for. For mange blir dette en svært vanskelig sak. I flere av våre saker, har våre klienter kjøpt eiendommen brukt, og de påståtte ulovlighetene har skjedd lenge før de overtok eiendommen.
Når både byggesaken, byggetillatelse og ferdigattest mangler for tiltaket, kan det være vanskelig å bevise at tiltaket ikke er en ulovlighet. Men det er faktisk ikke du som må bevise at tiltaket er lovlig, men kommunen som må dokumentere at det foreligger en ulovlighet. Problemet er likevel det at dersom kommunen f.eks. har flyfoto som viser at tiltaket ikke er i tråd med tillatelser, så tar forvaltningen utgangspunkt i at tiltaket er ulovlig.
Detektivarbeid
I slike saker blir det ofte et detektivarbeid. Først må det dokumenteres og sannsynliggjøres når det angivelige ulovlige byggetiltaket ble oppført. I mange saker er det et puslespill, der både privatrettslige forhold og forvaltningsforhold må vurderes. Heldigvis er det mange åpne kilder slik som riksarkivet, byggesaksdokumenter og ikke minst historiske flyfoto tilgjengelig.
Når vi har sannsynliggjort på hvilket tidspunkt tiltaket er gjennomført blir spørsmålet hvilke regler gjaldt på dette tidspunktet. I flere av våre saker har våre klienters eiendom blitt bygget etter en eldre reguleringsplan enn den som nå gjelder. Tiltak som nå er ulovlig, var kanskje ikke ulovlig etter den gamle planen og et eldre lovverk. Vi har et inntrykk av at fra 1960 til 1990 tallet så var ikke folk og bygningsmyndighetene like flinke eller opptatte av å registrere alt som ble gjort på eiendommen. De tok kanskje en telefon til kommunen, og fikk et ja på direkten. Det mangler derfor ofte dokumentasjon på hva som skjedde den gangen eiendommen ble bygget.
I slike tilfeller må vi tolke hva den gamle reguleringsplanen, byggeforskriften og plan- og bygningsloven som gjaldt på det tidspunktet faktisk tillot. Vi skrur den juridiske klokken tilbake til byggetidspunktet og vurderer tiltaket ut fra den juridiske rammen den gangen.
Sakene ble stort sett løst
Løsningen kan av og til være overraskende. I en sak viste det seg at bruksendringen fra 1920 tallet fant sted før plan- og bygningsloven ble gjeldende for eiendommen. Eiendommen lå da noen hundre meter unna den første plan- og bygningsloven som gjaldt for et avgrenset område i Oslo. Dermed var det heller ikke søknadsplikt for å ta bygningen i bruk som bolig. Det mest typiske tilfelle er likevel kombinasjonen av å dokumentere tiltakstidspunktet og deretter dokumentere at tiltaket var tillatt etter de gamle reglene.
Alvorlige forbrytelser kan foreldes, og helt inntil for noen år siden ble til og med drap foreldet etter 21 år. Skattekrav kan foreldes, men det er ikke noen regler for at ulovligheter etter plan- og bygningsloven foreldes. Saken kan likevel bli lagt bort av kommunen fordi det er uforholdsmessig å forfølge ulovligheten, men terskelen har vist seg å være høy.
Vi ser nå at PBE har mange ulovlighetsaker mot hyttefolket på øyene i Oslo, men også innenfor strandsonen i andre kommuner. Oslo kommune har nå vedtatt en streng reguleringsplan, som nærmest ikke tillater noe som helst. I en sak mener kommunen til og med at det ikke er lov til å så gress, det skal vokse vilt. Men også her må sakene løses ved å se hen til hva som var den juridiske tilstanden på byggetidspunktet. Slik løste vi en sak der kommunen mente at både adkomsten, en del av bygget og flere andre forhold var ulovlig.
Sjekk før du kjøper
Det er grunn til å sjekke tidligere byggesaker før du kjøper eiendommen. Oppdagelsesrisikoen er langt høyere enn tidligere. Dersom du i tillegg har tenkt å gjøre noen tiltak på eiendommen, må du nesten regne med at bygningsmyndighetene vil påtale eventuelle ulovligheter. Oslo kommune skal ha skryt for å ha alle byggesakene tilgjengelig på nettet: www.pbe.no . Ved å undersøke byggesakene på eiendommen er det faktisk mulig å danne seg et godt inntrykk av om det foreligger ulovligheter på eiendommen.
