Etter Strasbourg-dommen: Hva vil skje med tomtefeste-prisene?

Av advokat Torstein Bjørkgård,advokatfirmaet Legalis AS

Norge har forpliktet seg til å følge den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Når det nå er rettskraftig avgjort at tomtefesteloven § 33 strider mot konvensjonen er Norge dermed forpliktet til å gjøre de nødvendige endringer for å bringe loven innenfor konvensjonens rammer. I praksis innebærer dette at regjeringen i tiden fremover vil måtte utarbeide et forslag til en lovendring, som forutsetningsvis er i tråd med EMK.

Dommen fra den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) som ble avsagt i sommer slår fast at tomtefesters rett til å forlenge en festekontrakt på uendrede vilkår strider mot EMK sitt vern om den private eiendomsrett. Det uttales at det er en ubalanse mellom avtalepartene at fester i praksis får hele gevinsten når eiendommen stiger i verdi, og at bortfester ikke får ta del i denne verdistigningen. I dette ligger det en naturlig henvisning til at en avtale om tomtefeste i realiteten er en avtale om leie av grunn, slik at bortfester eier selve grunnen, mens fester normalt eier bygningen som er oppført på grunnen. EMD mener da at det blir urimelig at fester får hele eiendommens verdistigning, når han ensidig kan kreve å forlenge festekontrakten i det uendelige på uendrede vilkår.

Her er vi altså i kjernen av saken. Det som strider med EMD er selve ubalansen mellom festers og bortfesters rett til andel av verdistigningen på eiendommen. Det er dette forholdet som regjeringen nå må forsøke å bringe i balanse.

Både tomtefesteorganisasjonene, grunneierorganisasjonene og regjeringen har vært tidlig ute og uttalt at det nå er behov for raske avklaringer. Regjeringen fremmet den 14. september 2012 et forslag om at fester skal ha en midlertidig rett til forlengelse av festeavtalen frem til en endelig løsning foreligger. Det er grunn til å anta at denne lovendringen blir vedtatt, og at regjeringen dermed har kjøpt seg litt tid til å arbeide med saken. Tomtefestersiden synes å gå inn for en drastisk endring og fronter at lovgiver bør gi alle tomtefestere en rett til umiddelbar innløsning. Tomtefesteforbundets leder Grethee Gjertsen har på forbundets side uttalt at ”Nei i Strasbourg må bety ja til avvikling av tomtefesteloven og øyeblikkelig lik innløsningsrett for alle de 300.000 tomtefesterne i Norge.”. Bortfestersiden legger seg på en mer nøktern linje og ønsker at en ny lov blir mer balansert utgave av dagens regelverk. Grunneiernes advokat, Sveinung O. Flaaten, har uttalt at ”Alt til en avtalepart og null til den andre gir ingen rimelig balanse i avtaleforholdet. En lovendring på grunnlag av dommen betyr imidlertid ikke at fester nå skal ha null og grunneier hele realverdistigningen. Lovgiver må foreta en rimelig fordeling.” Til syvende og sist vil det bli opp til lovgiver å utarbeide den nye ordningen, og ingen vet sikkert hvordan denne vil bli. Jeg drister meg likevel til å spå at tomtefeste som avtaleform vil bestå også i fremtiden, og at bortfester blir tildelt en rett til en viss andel av eiendommens verdistigning. Slik det politiske landskapet nå ser ut, er det imidlertid ingen grunn til å frykte at endringene vil bli dramatiske for festerne.

Les hva Norsk Hytteforbunds advokat, Gunnar Svendsen, skriver om dommen her.