Gammel avtale gull verdt for tomtefestere

Bildet over: Advokat Johan Tønnes Løchstøer forbereder tilbud til en rekke tomtefestere på Tåtøy (i bakgrunnen). Foto: Leif Magne Flemmen

På disse trakter er fast hyttegrunn så å si gull verdt, og de priser de nå får tilbud om å kjøpe på er himmelvidt unna markedsprisene i området. Men det er festekontraktenes karakter som legger føringene for hva grunneieren kan kreve. I sommer vil nok den som ferdes ved Tåtøy høre liflige champagnesmell fra hytteterrassene.

- Det stemmer at vi på vegne av en klient er i ferd med å sende ut et tilbud om innløsing til mange hytteeiere med festetomt på Tåtøy, forteller advokat Johan Tønnes Løchstøer hos Kragerøadvokatene til Hytteavisen.

I første runde går grunneieren ut med et tilbud om innløsing til de som har det som kalles tidsubegrenset festeavtale. Advokat Løchstøer kan røpe at grunneierens tilbud er innløsing mot at fester betaler en sum som er 25 ganger årlig festeavgift, oppregulert etter konsumprisindeks.

Løchstøer vil ikke fortelle Hytteavisen hva tilbudet vil komme på i sum i det enkelte tilfelle, men forklarer at dette dreier seg om både hytte- og hustomter.

- Noen av avtalene her ute stammer helt fra 1800-tallet, mens de fleste av kontraktene for hyttetomter er fra 50-60 tallet, forteller advokaten, som på vegne av grunneieren også er i ferd med å forberede et tilbud også til de som har tidsbegrensede avtaler.

En av dem som har fått tilbud om innløsing er Arvid Dahm fra Oslo. Han er selv advokat og har jobbet en god del med tomtefestespørsmål. Dahm har tidligere betalt en årlig festeavgift på drøyt 6000 kroner, og kan dermed i følge tilbudet fra grunneier løse inn en strandtomt på mellom to og tre mål for den nette sum av kr. 150 000,-

Selv om mange ville jublet over et slikt tilbud, sier advokat Dahm til Hytteavisen at grunneier faktisk ber om litt mer enn det han etter loven har krav på.

- Etter loven og en tidligere Høyesterettsdom er festetomtene fra sekstitallet på Tåtøy alle modne for innløsing etter avhendingsloven, som sier at evigvarende kontrakter kan løses inn etter 50 år. Jeg og flere andre kan dermed med loven i hånd be om innløsing til 20 ganger oppregulert årlig festeavgift. Grunneiers advokat har nok har satt seg grundig inn i lovverket, og lagt seg litt over. Selv synes jeg en faktor på 25 ganger er til å leve med, og det antar jeg flere andre vil gjøre, sier Dahm til Hytteavisen. Han ser fram til å kunne avslutte en tilværelse som tomtefester, og gå over i grunneiernes rekker.

Tomtefesterforbundet, som organiserer flere tusen av landets tomtefestere synes nyheten om at festeavtalene får sine endelikt er gledelig, men understreker at alle avtaler etter loven heretter skal regnes som tidsubegrensede, og synes derfor ikke grunneier bør gjøre forskjell på festerne.

- Uten å ha sett kontraktene som det refereres til skal jeg være varsom med å uttale meg, men jeg anbefaler imidlertid tomtefestere å samarbeide og gjerne få en advokat til å se på dette under ett, sier Grethe Gjertsen i Tomtefesterforbundet til Hytteavisen.

Hvis ikke tilbudet føles økonomisk gunstig anbefaler Tomtefesterforbundet som regel at man avventer situasjonen. Alt opp til 30 ganger årsavgift for en festetomt kan forsvares, såfremt ikke avgiften er kraftig oppregulert, mener Gjertsen. Hun legger til at prisene kan virke lave, men de er riktige, siden grunneier frivillig for en fast sum har gitt fra seg alle muligheter ved tomta, og dermed ikke kan kreve markedspris, men bare innløsing i forhold til årlig avgift. I tillegg har grunneier gjennom mange år (50 år ved innløsning etter avhendingsloven) mottatt festeavgift.

Som på Tåtøy kan alle tomtefestere med evigvarende kontrakter etter 50 år kreve innløsing med bakgrunn i avhendingslovens 2-10, som forøvrig sier at 20 ganger årlig festeavgift skal være fullt innløsningsbeløp.

I den såkalte Lillehammer-saken kom Høyesterett fram til at evigvarende kontrakter kommer inn under Avhendingsloven. Både kontraktene og intensjonen med avtalene ble tolket slik at grunneier faktisk hadde foretatt et salg. I praksis vil dette gjelde for kontrakter av eldre dato der det betales en terminvis sum og det dreier seg om et såkalt "stedsevarig" (evigvarende) festeforhold. Kjernepunktet her er at festekontrakten er uoppsigelig fra bortfesters side.

- Dette gjelder faktisk alle avtaler av samme type som ved Lillehammer-saken. Så med utgangspunkt i hva Høyesterett fant ser dette lovende ut for mange, men man må se på den enkelte kontrakt og se om den kan sammenlignes med kontraktene og omstendighetene i Lillehammer-saken, sier Arvid Dahm, advokat hos Advokatfirmaet Vogt & Wiig i Oslo.

Det er tomtefesteloven av 1996 som i utgangspunktet regulerer innløsing av festetomter. Den sier at fester kan kreve å få innløst tomta når det er gått 30 år av festetida om ikke kortere tid er avtalt, eller at festetida er ute. Fester kan derfor alltid kreve innløsning etter 30 år (med et par unntak, hvor det mest vanlige er der eiendommen tilhører landbrukseiendom).

Etter tomtefesteloven kan bortfester ved såkalte ikkeevigvarende kontrakter som hovedregel kreve en pris på enten 25 ganger årlig festeavgift eller 40 % av tomteverdien etter hans eget valg.

- Bortfester kan derimot ikke kreve 40 % av tomteverdien hvis noe annet er avtalt, eller om tomta er bortfestet på ubestemt tid uten innløsningsrett for bortfester.

Etter en endring av tomtefesteloven i 2004 skal alle � �nye� � festeavtaler anses som evigvarende.

Med nye festekontrakter menes festekontrakter inngått etter 1. januar 2002, og kontrakter forlenget etter 1. januar 2006. I disse tilfellene kan innløsning kreves enten etter 30 år etter tomtefesteloven eller etter 50 år etter avhendingsloven.

- Dette kan i praksis bety at for nye kontrakter og kontrakter som nylig er forlenget vil ikke bortfester ved innløsning kunne kreve 40% av tomteverdien, men bør belage seg på å akseptere en pris tilsvarende 25 ganger festeavgiften, sier Dahm.

I de tilfeller der bortfester driver betydelig landbruk kan denne etter den nye tomte-festeloven med forskrifter nekte innløsing av tomt til bolig og fritidsbolig, men ikke dersom kontrakten er av en type som kommer inn under avhendinglovens §2-10, fordi da er i realiteten tomten solgt.

Tomtefestloven regulerer også overføring av festeavtaler. Hvis festekontrakten ikke sier noe om overdragelse, kan bortfester(grunneier) kun nekte dette dersom det foreligger en saklig grunn. Dette gjelder også dersom festekontrakten krever godkjennelse ved overdragelse, eller der grunneier har forkjøpsrett. Det må uansett foreligge saklig grunn. Det skal mye til for at det skal foreligge saklig grunn for å nekte overdragelse av festekontrakt til hyttetomt, sier Dahm.

- Grunneier kan heller ikke nekte nærmeste familie å overta kontrakten, som ved arv eller ved skilsmisse, påpeker Dahm, som legger til at man dog har plikt til å informere bortfester om overføring. Bortfester har to måneder på seg til å begrunne hvorfor det foreligger saklig grunn til å nekte overdragelse av festeretten. Hvis han ikke gjør dette innen fristen, anses dette som at det foreligger samtykke.

- Der bortfester driver betydelig landbruk kan denne etter den nye tomtefesteloven nekte innløsing av tomt til hytte, men ikke kontrakter som kommer inn under avhendingloven §2-10, fordi da er jo realiteten at tomten allerede er solgt, presiserer Dahm.

FAKTA * Lillehammer-saken: Festekontrakter på ubestemt tid, såkalt stedsevarige kontrakter, uten oppsigelsesrett for bortfester faller inn under reglene i avhendingsloven § 2-10, det vil si at tomten anses å være solgt mot at kjøperne skal betale et årlig beløp så lenge han disponerer tomten (grunnbyrde). Det er altså ikke et kjøp på avbetaling hvor kjøpesummen er fiksert. SDette har vært oppe til behandling i Høyesterett i 2005, der en rekke huseiere på Lillehammer fikk medhold i at festekontraktens ordlyd var å forstå som et salg av tomt med en terminvis betaling. Dermed kunne eierne med loven i hånd kreve innløsing av tomtene sine (avløsning av den terminvise betalingen med et engangsbeløp). I tomtefesteforskriften er det fastsatt en rente på 5 % når man skal finne frem til innløsningssummen, dvs 20 ganger terminbetalingen (eller festeavgiften dersom denne betegnelsen benyttes). Innløsning kan tidligst kreves etter at det er gått 50 år fra kontrakten ble inngått (eller tomten overtatt dersom dette er tidligere).