Hva gjør du når du oppdager mangler etter hyttekjøpet?

Av Advokatfullmektig Stine K. Storvik, www.legalisadvokat.no Advokatfirmaet Legalis AS mottar stadig henvendelser fra engstelige hus- og hyttekjøpere, som oppdager at eiendommen ikke svarer til de forventningene de hadde da kjøpsavtalen ble inngått. Hovedtema i det videre er hvordan kjøper i slike tilfeller bør gå frem, og hva en reklamasjon bør inneholde.

Dersom eiendommen ikke svarer til kjøperens forventninger, bør kjøperen reklamere på kjøpet. Reklamasjonen må fremsettes innen rimelig tid etter at kjøper oppdager mangelen, og ikke senere enn fem år etter at kjøperen overtok bruken av eiendommen. Hva som er ”rimelig tid” må avgjøres konkret, men en tommelfingerregel er at kjøper, etter å ha oppdaget feilen, bør reklamere innen 1-2 måneder. Av og til hender det at selger går inn i diskusjoner med kjøper om det foreligger en mangel eller ikke, uten at det anføres at reklamasjonen har kommet for sent. I slike tilfeller kan selger ikke senere påberope seg at reklamasjonen er fremsatt for sent, selv om reklamasjonsfristen i utgangspunktet er oversittet.

Det stilles ikke særlig strenge krav til reklamasjonens innhold. Det er imidlertid noen minstekrav som må oppfylles for at reklamasjonsfristen skal avbrytes. Det følger av avhendingsloven at kjøperen må gi ”seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er”. Kjøperen må således melde fra om at det foreligger en mangel. Det bør dessuten gis en kort redegjørelse for hvorfor dette anføres. Det sies gjerne at det er tilstrekkelig at kjøperen fremsetter en nøytral reklamasjon. Det er med andre ord ikke nødvendig at det gis melding om et nærmere angitt misligholdskrav. Eksempelvis må det ikke, i reklamasjonen, spesifiseres om kjøper krever reparasjon, prisavslag eller erstatning. Det er imidlertid ingenting i veien for at kjøper allerede her redegjør for sitt krav. Det er ikke nødvendig at det i reklamasjonen avklares om feilen kan sies å være en ”mangel” i henhold til avhendingsloven. Etter omstendighetene vil det være tilstrekkelig å angi hvordan manglene viser seg, bl.a. i tilfeller hvor det foreligger klare symptomer på mangel uten at det er mulig å si akkurat hva slags mangel det er tale om. Eksempelvis kan kjøperen reklamere ved å si at han mener det foreligger en mangel fordi det er oppdaget mugg langs gulvlistene, og plankene i panelet kjennes myke og råtne. Mange kjøpere er først og fremst interessert i å heve kjøpet. For å heve kjøpet kreves det at det foreligger vesentlige mangler ved eiendommen. Det skal med andre ord adskillig til for å heve en avtale. Dersom kjøperen mener det er grunnlag for heving, må krav om dette fremsettes innen rimelig tid etter at reklamasjonen er fremsatt. Det samme gjelder dersom kjøperen krever reparasjon. Der det oppdages flere mangler ved en eiendom, oppstår det ofte spørsmål om hvilke mangler reklamasjonen knytter seg til. Omfatter reklamasjonen fuktskadene i hele huset, eller bare fuktskadene på badet? Spørsmål som dette må besvares etter en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle. For å være på den sikre siden, kan det være lurt å melde fra til selger dersom man oppdager flere forhold etter at reklamasjonen er fremsatt.

Lovgivningen stiller ingen formkrav til reklamasjoner. Det er med andre ord ikke krav om skriftlighet, og i praksis er det ikke uvanlig, i alle fall ikke i forbrukerforhold, at reklamasjoner blir fremsatt muntlig. Der reklamasjonen fremsettes muntlig kan det være bevismessig utfordrende å fastslå meldingens innhold og tidspunktet for når den ble fremsatt. Reklamasjoner bør derfor fremsettes skriftlig. At reklamasjonen fremsettes skriftlig innebærer ikke at den må skrives med et formelt språk eller på et pent brevpapir, det viktigste er at den oppfyller kravene til innhold, og at den fremsettes rettidig. Ved spørsmål om det foreligger mangler ved eiendom, kan det lønne seg å kontakte advokat. Advokaten kan på et tidlig stadium avklare om det foreligger en ”mangel” i henhold til avhendingsloven, og om mangelen kan gjøres gjeldende overfor selger. Advokatfirmaet Legalis har bred erfaring med eiendomssaker og bistår gjerne ved forespørsel.