Hytteadvokaten om sameier: Lag avtale før konfliktene melder seg.

Advokat Siri Fadum Harstad, Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS

Nei, det er det dessverre ikke i mange arveoppgjør. Særlig oppstår det konflikter når det ikke opprettes en sameieavtale mellom søsknene eller der foreldrene ikke på forhånd har involvert barna i hvordan de ønsker det og ser for seg at hytta skal gå videre og brukes når de faller fra. Hvis hytta først skal overdras til neste generasjon etter at foreldrene er gått bort er det viktig å få hjelp av en advokat til å sette opp et testament for å avklare fremtidig eierskap og drift. Ellers blir det ofte usikkerhet og misforståelser og da er veien kort til mistro og konflikt. Et førende testament vil i de fleste tilfeller være til stor hjelp for søsknene.

Hvis to eller flere søsken arver en hytte sammen, er de sameiere i hytta og må i utgangspunktet forholde seg til sameieloven. Kanskje er ikke sameielovens regler like anvendelig på akkurat deres situasjon. Det er viktig å være klar over at det er full avtalefrihet, og loven kan fravikes dersom sameierne blir enige om noe annet. Det er med andre ord mulighet for å skreddersy en avtale til den enkelte familie.

Vår erfaring og klare anbefaling er at for å få til et velfungerende sameie er det viktig å lage en avtale om bruk og vedlikehold av hytta med en gang man overtar slik at misnøyen ikke får tid til å slå rot. Da vet alle hva de har å forholde seg til og konfliktnivået blir langt mindre og målet må være at det ikke skal eksistere i det hele tatt.  En slik avtale er på mange måter første test på om man kan eie noe sammen, hvis man ikke blir enige allerede her bør man ikke overta sammen under arveoppgjøret. Alt i alt handler det meste om å ha klare avtaler og rammer og vilje til samarbeid. En slik avtale kan endres senere hvis forutsetningene endres og det er enighet om det.

Bruken av hytta vil også kunne variere fra familie til familie. Ulik bruk og slitasje kan gi grobunn for irritasjon og konflikt og det er særlig når hytta har behov for oppgradering at konflikter oppstår. Ulik økonomisk situasjon for den enkelte vil også styre mulighet og ønske om å bruke penger på oppgradering av hytta. En annen årsak til konflikt vi møter er hvem skal bruke hytta når. Alle vil gjerne bruke hytta til samme tid, sommerhytta i juli og vinterhytta i jula, vinterferien, påsken og høstferien. 

Hva bør en sameieavtale inneholde?

    •    Avtaler om bruken
    •    Hvem skal bruke hytta når
    •    Vedlikehold
    •    Fordeling av utgifter
    •    Stemmeregler for endringer av avtalen og større vedlikeholdsarbeider
    •    Brexit-mulighet, og i så fall hvordan skal verdien fastsettes
    •    Bruksrett for arvelater
    •    M.v.

Hvis man til tross for en klar avtale ikke klarer å bli enige om verken bruk eller vedlikehold slik at hytta bare har blitt en kjempe belastning. Hva da?
En sikkerhetsventil man da har som medeier er at man kan kreve tvangsoppløsning av sameiet i henhold til sameieloven § 15. Den, eller de andre sameierne har til gjengjeld fortrinnsrett til å få sitt bud godtatt eller hvis det er fastsatt i sameieavtalen at det er anledning til å tre inn i det høyeste budet.

«Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård vet at det er endel ting som berøres av jus og rettsregler også for et godt hytteliv. Det blir ikke samme hyttekosen uten orden på det juridiske. Vi har laget en sjekkliste til deg med noen råd innenfor endel områder du kommer borti som hytteeier. Du inviteres også til en gratis rådgivningssamtale om du ønsker det. Gå inn her: https://fbadvokat.no/hytte/»