Slik unngår du at familiesameiet ender i konflikt.

Av advokat Helle Cecilie Lineikro/ advokatfirma Tofte AS

Et sameie mellom familiemedlemmer oppstår gjerne ved at mor og far bestemmer at deres tre barn sammen skal arve sommehuset ved sjøen, eller at besteforeldre gir hytta på fjellet til sine fem barnebarn i fellesskap.

Formålet bak å opprette et familiesameie er ofte en tanke om å ikke gjøre forskjell mellom familiemedlemmene, og et ønske om at hele familien skal ha glede av eiendommen i lang tid – både sammen og alene.

Uansett hvor idyllisk dette høres ut, kan det med tiden oppstå uenighet mellom sameierne om både det praktiske og juridiske knyttet til eiendommen. For å unngå at sameiet kun medfører krangling, er det lurt å gjøre noen grep i forkant.

Allerede før en eiendom overføres i sameie til neste generasjon som arv eller gave, bør arvelater eller giver vurdere å gjøre grep for å forebygge konflikt mellom de fremtidige eierne. Et slikt grep kan være å sette vilkår for arven eller gaven.

Et praktisk vilkår er å på forhånd bestemme at arven eller gaven skal være mottakerens særeie. På den måten sørger man for å beholde eiendommen i familien dersom det blir samlivsbrudd mel- lom en av sameierne og deres ektefeller.

Videre kan man hindre konflikt ved å innta bestemmelser om at det skal opprettes en sameieavtale med et bestemt innhold mellom de nye eierne.

Sameieloven inneholder regler som regulerer forholdet mellom sameierne. Loven gir imidlertid ikke svar på alle mulige problemstillinger. Det er heller ikke gitt at lovens løsninger er tilfredsstillende for det aktuelle sameiet.

Sameieloven er fravikelig, noe som betyr at sameierne står fritt til å avtale andre løsninger enn de som følger av loven. Den mest praktiske og effektive måten å hindre konflikter på er derfor å opprette en sameieavtale som er tilpasset sameiernes situasjon. En sameieavtale kan opprettes både for nye sameier og allerede etablerte sameier.

Det er ofte ønskelig at et sameie skal kunne bestå over lang tid, kanskje i flere generasjoner. Etter hvert som tiden går, kan det bli svært mange sameiere med stadig svakere relasjon til hverandre. Det er derfor viktig å ta høyde for at sameiernes familiesituasjon og økonomi kan endre seg i sameieperioden.

Det er særlig viktig å ha tenkt gjennom mulige løsninger for situasjoner som kan komme brått på. Eksempelvis bør en sameieavtale inneholde bestemmelser om hva som skal skje dersom en sameier dør eller vil ut av sameiet. Skal sameieren kunne selge sin andel til markedspris, eller skal de andre sameierne kunne overta til en lavere pris? Hvordan skal i så fall en slik pris fastsettes?

Andre problemstillinger som ofte medfører uenighet, er knyttet til vedlikehold og investeringer. Sameierne kan ha ulik økonomi og ulikt syn på hva skal gjøres med eiendommen både med tanke på vanlig vedlikehold og større påkostninger. En sameier mener det er unødvendig å male hytta, en annen ønsker å male den selv på dugnad, mens den tredje ønsker å engasjere et malerfirma til å utføre jobben.

For å unngå en slik situasjon kan det for eksempel bestemmes at sameierne hvert år skal sette av et bestemt beløp til vedlikehold, eller at hver sameier skal bidra med et bestemt antall dugnadstimer. Det bør også fastsettes hvordan kostbare investeringer skal besluttes, for eksempel ved at det må være enighet mellom alle sameierne.

Også fordeling av bruken av eiendommen bør avklares. Dette gjelder både hvor mye hver enkelt sameier kan benytte eiendommen, og på hvilket tidspunkt. Skal hver sameier ha faste perioder hvert år, eller skal man rullere på særlige attraktive tidspunkt? I forlengelsen av dette kan det også være lurt å bli enig om det skal være mulig å leie ut eiendommen og hvordan utleieinntektene eventuelt skal fordeles.

....................................

Helle Cecilie Lineikro er advokat i advokatfirma Tofte AS. Hun jobber blant annet med arv- og familierett. For kontakt: hcl@advtofte.no