Mange av norges hytter har punktfesteavtale. Foto: Kjetil Vasby Bruarøy

Hva er punktfeste?
Mens tomtefeste handler om å leie en oppmålt tomt, er punktfeste retten til å bygge på en ikke oppmålt grunn. Punktfeste setter fellesskapets interesser, og i en del tilfeller grunneiers interesser, fremfor hyttebyggerens eventuelle ønske om å disponere et bestemt område rundt hytta. Ordningen sparer dessuten tomtetilbyderen for arbeidet med å måle opp flere kilometer med tomtegrense.
− En staur blir slått i bakken i et regulert område, og hytta skal bygges med punktet stauren står i innenfor hyttas vegger, forklarer jurist i Hytteforbundet Gunnar Svendsen.
− Det står ingenting i tomtefesteloven om rådigheten over området rundt hytta, hyttebyggeren har, dersom ikke noe spesifikt er avtalt i kontrakten, i utgangspunktet ikke rett på noe annet enn oppføring av selve hytta, legger han til.
Men juristen kan likevel vise til noen rettsavgjørelser og én lovparagraf som er av betydning for punktfestere.

Jurist i Hytteforbundet Gunnar Svendsen.

Hogst og brønnboring
I tomtefesteloven paragraf 16 er rettigheten til hogst på areal rundt punktfestet hytte omtalt.
− Dette er også eneste sted i tomtefesteloven at rådigheten for punktfestere er nevnt, sier Svendsen.
I lovparagrafen står det at punktfester har rett til å felle trær i et område på ett dekar rundt hytta, og at terrenget skal være med å bestemme hva som i denne sammenheng er naturlig å se på som tomtegrense. En naturlig grense kan for eksempel være en bekk eller en fjellvegg.
− Og så har vi noen rettsavgjørelser. En dom i Agder lagmannsrett ble anket til Høyesterett, men ble avvist, og kan derfor betraktes som en høyesterettsdom. Denne gav punktfester, som hadde boret etter vann et stykke fra hytta, medhold. Vi kan konkludere med at punktfestere har rett til å bore etter vann innen rimelig avstand fra hytta, og legge vannledning til hytta, gitt at øvrige tillatelser, som utslippstillatelse, foreligger.
En punktfester på en setervoll, som hadde tatt i bruk et område på 5-6 dekar rundt hytta, fikk ikke medhold i Høyesterett. Rundt 1 dekar kunne vedkommende sluppet unna med, men i dette tilfellet hadde hytteeieren tatt seg vel mye tilrette på annen manns grunn.
− Det finnes ulike typer rådighetsutøvelse, noen lager seg en parkeringsplass, andre bygger sandvolleyballbane. Ingen lovparagrafer gir punktfester bruksrett til eiendommen, men i de fleste tilfeller blir det gitt en viss rett til å boltre seg på en areal på cirka 1 dekar rundt hytta, sier Gunnar Svendsen.

Innpåslitne beitedyr
På oppmålt tomt, enten du eier eller fester, kan gjerdeplikt være til bry. For det første koster det penger å gjerde inn en tomt, for det andre kan det bli uenighet mellom naboer, både om hvem som har plikt til å sette opp gjerde hvor, og valg av hvilken gjerdetype som skal brukes. Dette er ikke et tema for punktfestere, som ikke har noen grenser å sette gjerde på. Men behovet for å skjerme hytta kan likevel dukke opp.
− Punktfeste blir ofte brukt i områder med beitedyr, og du kan risikere at noen dyr legger sin elsk på solveggen din. Avføring rundt hytta blir også sett på som et problem av noen. I slike tilfeller får som oftest fester lov til å sette opp et gjerde, men ganske tett rundt hytta, sier Knut Mangset.
Mangset er avdelingsleder for eiendomstjenester hos Statskog, og tegner årlig store mengder punktfestekontrakter.

Hyttestørrelser, pris og innløsing
Statskog forvalter statlige skog- og fjelleiendommer, og er en stor tomtetilbyder. De fleste tomtene blir festet bort, og for Statskog er punktfeste den mest vanlige ordningen.
− Avgiften for punktfeste ligger stort sett på mellom 3000 og 9000 kroner i året, forteller Mangset.
Prisreguleringer har flere ganger skapt reaksjoner hos tomtefesterne, senest i 2007, da Statskog etter kraftige protester reduserte prisøkningen betraktelig.
Tidligere var standarden hos Statskog maks 70 kvadratmeter hytte og 10 kvadratmeter uthus for de med punktfeste. I 1983 la de om policyen sin, og justerte heller størrelsen i tråd med denenkelte kommunes reguleringsbestemmelser.
− I en kort periode ble det løst inn noen festede tomter på statsallmenning, og da har det vært praktisert inntil 1 dekar i størrelse. Men nå er det ikke lenger innløsing av festede tomter på statsallmenning, sier Knut Mangset hos Statskog.