Tomtefesterforbundet: Flere kan vente seg høye festeavgifter framover. Anbefaler å søke juridisk bistand.

Bastiansen har lest artikkelen vår, basert på en sak i Fredriksstad Blad, om skyhøye festeavgifter på Hvaler. Men han har også plukket ut en tilfeldig annonse blant de 105 som vi sjekket, hvor han mener det er grunn til å være våken, til tross for en vesentlig lavere årlig festeavgift. Denne er på drøyt tre og et halvt tusen kroner som kan reguleres etter konsumprisindeksen hvert tiende år. Det er også et krav at bortfesteren skal godkjenne den nye eieren, og det gis åpning for at tomta kan kjøpes for rundt 1,5 millioner kroner.

Lederen av Tomtefesterforbundet påpeker først at grunneieren ikke uten videre kan nekte å videreføre avtalen med en ny eier.  – Det kan selvfølgelig ligge betingelser i festeavtalen, sier han, men understreker at kravet om saklighet gjelder hvis det skulle ende i retten.

Avtalen gjelder i 99 år og går ikke ut før om bortimot sytti år.

– Så når prospektet viser til et mulig éngangsløft i festeavgiften, gjelder ikke dette før godt ut på 2080-tallet, understreker han.

Så spørs det da om drøyt tre og et halvt tusen 2018-kroner hvert år framover er bedre eller verre enn å punge ut med halvannen million én gang for alle.

– Et ønske- eller en følelsessak, mener Bastiansen, som synes det er viktig å påpeke at det ikke er så stor forskjell på å eie og feste som mange tror. – For å feste er ikke det samme som å leie.

Men ofte kan det være smart å løse  ut tomta når det er anledning til det.

Bastiansen ser et mulig misforhold mellom den antydede innløsningsprisen og tomtas reelle verdi.

Det er nemlig slik at loven sier at tomter kan løses inn for 25 ganger festeavgiften eller 40 prosent av taksten på råtomta. Det første ville tilsagt en langt lavere pris, mens 40-prosentregelen skulle bety en tomteverdi på tett oppimot prisantydningen slik det fremkommer av prospektet, det vil si den salgssummen selgeren forestiller seg. Og i denne summen ligger selvfølgelig ikke innløsning av tomta. 

Men det fins en mulighet til å gå ut over disse to utregningsmåtene, nemlig landbruksunntaket. Da blir innløsningsprisen for tomta en forhandlingssak mellom festeren og grunneieren.

Bastiansen advarer kjøpere og potensielle eiere av festetomter mot å svelge argumentet om landbruksunntak rått. – Vi kjenner til minst én sak på Hvaler hvor retten kom til at grunneieren ikke tilfredsstilte kravene, fordi driften av bruket i praksis var nedlagt. Og da holder det ikke. Da legges lovens bestemmelser om prisfastsettelse til grunn, slik som referert over.

Kort sagt, det er mye å sette seg inn i, og lederen anbefaler selvfølgelig tomtefesterforbundet.no.

Statistikken vi viste til, fortalte at festeavgiftene stort sett er moderate.

–  Dette skyldes nok rett og slett at festekontrakten ikke er fornyet, påpeker Bastiansen, som er ganske sikker på at stadig flere etter hvert vil erfare de svært høye avgiftene som er referert til i artikkelen fra Fredriksstad Blad. Når kontraktene fornyes.

Han synes det er ille at det han kaller en urimelig lov nødvendigvis må skape konflikter. – I mange saker må derfor retten tre inn og løse problemet. Dette medfører både frustrasjon og ikke minst engstelse for å bli påført store kostnader, sier han.

– Folk flest er ikke vant til å måtte forsvare rettighetene sine i en rettssal. Dette medfører lett at festere vil akseptere betingelser de ikke burde akseptere, noe som naturligvis går på rettsikkerheten løs.