Vil staten anke eller endre loven i tomtefeste-saken?

For hytteavisen.no - advokat Torstein Bjørkgård, Advokatfirmaet Legalis AS Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg fant tidligere i sommer enstemmig at den norske tomtefestelovens § 33, som gir tomtefester rett til forlenging av festekontrakten på like vilkår, er i strid med den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen. Dette får selvfølgelig konsekvenser for de ca 300.000 festeforholdene vi har i Norge. Det er forventet at staten om kort tid enten vil anke dommen, eller vedta en lovendring i tråd med dommens premisser. Inntil dette skjer står vi ovenfor et juridisk vakuum. En svært vanskelig situasjon for landets mange tomtefestere. Innledningsvis er det viktig å ha klart for seg hva tomtefeste i realiteten er. Eier du en hytte på festet tomt, leier du tomten av en grunneier. Tomtefesteavtalen er slik sett en langsiktig leieavtale som normalt er inngått for minimum 80 år. Du betaler en årlig festeavgift til grunneier, og disponerer i festeperioden tomten mer eller mindre som din egen. Det som gjør festeavtaler så spesielle er at fester normalt må gjøre betydelige investeringer i form av å føre opp den ønskede bygningen på tomten. I og med at denne ikke lett kan fjernes når festetiden utløper, gjør det i tomtefesteavtalene seg gjeldende en del spesielle hensyn som ikke kommer inn i andre leieforhold. Dette er også årsaken til at fester i dagens lov har blit tildelt en rett til å forlenge avtalen til evig tid uavhengig av hva festeavtalen sier om forlengelse.

Tomtefesteloven § 33 har i dag følgende ordlyd: «I staden for å krevje innløysing av festetomt til bustadhus eller fritidshus etter § 32 når festetida er ute, kan festaren eller dei som er omfatta av § 32 andre ledd krevje lenging av festet på same vilkår som før. For feste som er lenga etter fyrste punktum gjeld § 7 fyrste ledd om festetid.» Dette betyr at fester har hatt anledning til å kreve festeavtalen forlenget til uendrede vilkår. Bortfester har ikke hatt mulighet til å nekte slik forlengelse, selv om festekontrakten skulle si noe annet. Det er også verd å merke seg at en forlengelse etter § 33, innebærer at festeavtalen blir løpende til den sies opp av fester eller til tomten innløses, jf. § 7 første ledd. Loven, slik den er utformet, beskytter altså fester ved at man får en rett til å beholde festekontrakten uendret i prinsippet til evig tid. Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg - bestemmelsen er i strid med EMK En gruppe grunneiere har lenge hevdet at tomtefesteloven § 33 var i strid med den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonens (EMK) artikkel 1 om vern av privat eiendomsrett. I en dom fra 2007 avviste den norske Høyesterett dette. Grunneierne ga seg imidlertid ikke og klaget den norske stat inn for menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg. Den 12. juni 2012 falt den enstemmige dommen om at festers rett til forlengelse på uendrede vilkår var i strid med EMK art. 1. Dommen bygger på at dagens § 33 ikke gir en tilstrekkelig balanse mellom avtalepartene. Når avtalevilkårene ikke reforhandles, men avtalen forlenges uendret, gjør dette at bortfester ikke får ta del i den verdiutvikling som har vært på eiendommen siden festeforholdet ble inngått. Fester nyter altså godt av denne alene. En slik fordeling ville ikke vært bemerkelsesverdig om fester hadde eid både tomten og bygningen. Imidlertid er det i festeforholdene ikke tale om salg, men om et langsiktig leieforhold hvor bortfester er eier av grunnen og fester er eier av bygningsmassen. Det ble derfor funnet å være i strid med EMK art. 1 når hele eiendommens verdistigning tilfalt fester. Enkelt, og kanskje noe upresist, kan man si at det er selve kombinasjonen av at fester kan kreve forlengelse, og at fester kan kreve at forlengelsen skjer til uendrede vilkår, som skaper den omtalte ubalansen. Det er altså ikke selve retten til å forlenge i seg selv, men det faktum at bestemmelsen samtidig fikserer at vilkårene skal være uendrede som er problemet. Det er ikke i skrivende stund mulig å si hva som blir konsekvensen av denne dommen. Det er mulig at den norske stat vil anke, noe som innebærer en usikker rettstilstand en god stund fremover. Dersom dommen ikke ankes, vil det trolig komme en lovendring i løpet av kort tid.

Les mer om dommen i festsaken her

Det er vanskelig å mene noe om hva denne endringen vil innebære, men den vil trolig søke å oppnå en bedre balanse mellom partene når festeavtalen forlenges. Dette vil nok innebære at bortfester må tilkjennes en viss adgang til å reforhandle vilkårene i avtalen. Imidlertid er det ikke sannsynlig at bortfester får anledning til å heve festeavgiften så høyt han måtte ønske. Det synes per i dag å være politisk vilje for å beskytte fester i betydelig grad, og det er derfor trolig ingen grunn til å svartmale situasjonen for landets mange festere.

Dersom man i dag sitter på en festekontrakt som er i ferd med å løpe ut er det god grunn til å vurdere å løse inn tomten. Slik innløsning vil etter hovedregelen skje til 25 ganger festeavgiften, som i mange tilfeller er svært lavt. Det er også viktig å huske at bortfester enkelte ganger kan kreve at innløsningssummen skal fastsettes til 40% av tomteverdien på innløsningstidspunktet. Det skal i fastsettelsen av tomteverdien gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten, eksempelvis etablering av vei, vann og strøm. Dersom man ikke ønsker å innløse tomten, men derimot ønsker å fortsette festeforholdet, må man forvente at bortfester møter forlengelseskravet med et krav om å reforhandle festevilkårene. Dette stiller partene i en vanskelig situasjon da man ikke kjenner hvilke lovmessige rammer man skal forhandle innenfor. I skrivende stund er det svært vanskelig å gi generelle råd om hvordan man som fester bør håndtere en slik situasjon. Man vet ikke noe sikkert hvordan de eventuelle nye reglene blir utformet, og dersom staten velger å anke dommen kan denne uavklarte situasjonen bli vedvarende over lengre tid. Vår anbefaling er derfor at festere som er i en slik situasjon kontakter juridisk bistand for en vurdering av festeforholdet og konkret rådgivning i hvert enkelt tilfelle. Uavhengig av utfall får vi håpe at vi raskest mulig får en avklaring slik at man på nytt oppnår trygghet omkring tomtefeste som avtaleform. Dette vil være i både festers og bortfesters interesse.