Tomtefeste - mye splid og lite fest

Det finnes antakelig mer enn 300 000 tomtefesteavtaler i Norge, og mange er de hyttene som står på festet eller bygslet tomt. I selve avtaleforholdets natur ligger en iboende kime til konflikt mellom grunneieren (bortfester) og leietageren (fester).

2007-12-20 Tekst: Nicolai Heilemann Foto: Codexadvokater AS

En festeavtale er i prinsippet ikke noe annet enn en leieavtale. Festeren leier en tomt der hun setter opp en hytte, mens selve grunnen eies av bortfesteren. Siden det å sette opp et hus eller en hytte er en stor investering og man gjerne blir sterkt knyttet til en slik eiendom, er festeavtalene gjerne av lang varighet og det er i tomtefesteloven gitt mange bestemmelser som verner festerens interesser. Likevel er det mange spørsmål som kan oppstå i forholdet mellom fester og bortfester. Hvor stor skal festeavgiften være? Hvor ofte kan den reguleres? Hvem skal nyte godt av den betydelige verdistigningen som har vært på fast eiendom i attraktive hyttestrøk? Hva skjer når festetiden løper ut? Hvilken innflytelse har bortfesteren over salg av huset (transport av festekontrakt) og hvordan eiendommen utnyttes? Kan festeren kreve å få kjøpe tomten for å bli selveier (innløsning)? Hvordan skal i tilfelle innløsningssummen fastsettes?

Regulering av festeavgiften
Mange festeavtaler har en forholdsvis lav festeavgift på kanskje bare er en tusenlapp eller to i året. Dette skyldes at utgangspunktet i tomtefesteloven § 15 er at festeavgiften skal reguleres i samsvar med endringen i pengeverdien med mindre annet ”tvillaust er avtalt”. Dersom festeavtalen fastslår at avgiften skal reguleres ut fra tomtens markedsverdi, vil derimot bortfester kunne oppregulere festeavgiften
forholdsvis mye. For avtaler inngått 26. mai 1983 eller før har imidlertid lovgiver fastsatt at avgiften likevel ikke kan settes høyere enn et maksbeløp på i overkant av 9 000 kr pr. dekar. Tomteverdien har de fleste steder økt betydelig mer enn endringen i pengeverdi, og det kan derfor fort oppstå spørsmål om hva slags regulering som egentlig er avtalt.
I ”Hvaler-dommen” avsagt av Høyesterett i desember 2006 stod det i festeavtalen at ”partene har rett til å kreve avgiften regulert hvert 10. år. Kommer enighet ikke istand, fastsettes avgiften ved skjønn”. Grunneier gjorde gjeldende at bestemmelsen om skjønn måtte forstås slik at det var
avtalt at festeavgiften skulle reguleres på grunnlag av tomteverdien og at bestemmelsen var blitt praktisert slik ved tidligere reguleringer. Festeavgift fastsatt ut fra tomteverdi ville utgjøre lovens maksbeløp, mens regulering ut fra pengeverdi bare tilsa en festeavgift på ca. 2 000 kr pr. dekar. Høyesteretts flertall (3 av 5 dommere) gav festeren medhold i at regulering utover endring i pengeverdi ikke var tvilløst avtalt. Etter denne dommen må det legges til grunn at det må en helt klar avtale til for at bortfester kan få medhold i annen regulering enn etter konsumprisindeksen.

Utnyttelse av festetomten og salg
Ofte har festeavtalen bestemmelser om at bortfesteren må samtykke til overføring av festekontrakten til en ny fester ved salg av hytten. Utgangspunktet er at nektelse av samtykke krever saklig grunn. Ofte vil de grunnene bortfester måtte oppgi ikke veie tungt nok til at samtykke kan nektes, men en nektelse vil likevel vanskeliggjøre et salg. Det er heller ikke uvanlig at festeavtalen sier det bare skal oppføres et bestemt
antall bygninger. Om festerens familie øker og man ønsker å bygge en tilleggshytte til barna, er man i slike tilfeller avhengig av bortfesters
samtykke. En annen velkjent problemstilling er at bortfester benytter festetomtene som beitemark og har tatt inn en bestemmelse i festeavtalen om at fester ikke har anledning til å gjerde inn tomten. Tilstrekkelig mange år med sauer på trammen og fjerning av møkk hver morgen, kan vekke
selveierdrømmen hos de fleste hytteeiere! En del bortfestere nekter på alt festeren spør om, men pipen får straks en annen lyd dersom festeren er villig til å godta at festeavgiften reguleres til markedsverdi. Det forekommer også at festeren har avtale med bortfester om brøyting av vei,
vedlikehold av hytten, parkering, jakt- og fiskerettigheter osv. Om bortfester synes festeavgiften er i snaueste laget, kan prisingen av ulike tilleggstjenester være desto friskere.

Innløsning av festetomten
Mange festere ønsker å løse inn festetomten for å bli selveiere. Tomtefesteloven gir detaljerte regler for når og hvordan krav om innløsning kan fremmes. For fritidsboliger kan innløsning i utgangspunktet kreves når det er gått 30 år av festetiden, deretter hvert tiende år og når festetiden er ute. Et praktisk viktig unntak gjelder for festetomter som hører til landbrukseiendom og der inntektene fra festetomtene til sammen utgjør minst 15 000 kr og minst 5 % av det gjennomsnittlige driftsresultatet for landbrukseiendommen. I slike tilfeller kan bortfesteren møte kravet om
innløsning med et krav om at festeavtalen skal fortsette på samme vilkår som før (lenging).

Tomtefestelovens § 37 bestemmer at innløsningssummen skal være 30 ganger årlig festeavgift, hvilket medfører at innløsning kan være økonomisk fordelaktig for festeren i tilfeller der festeavgiften er lav. For å unngå urimelige utslag av denne regelen, kan hver av partene kreve at innløsningssummen skal være 40 % av råtomtverdien på innløsningstiden hvis festeavtalen er tidsbegrenset. Imidlertid hender det at festeren
ikke makter å løse inn tomten etter §37 når avtalen løper ut. Derfor bestemmer tomtefesteloven § 33 at fester i stedet for innløsning kan kreve ”lenging av festet på same vilkår som før”. Dersom festeavgiften er lav, kan det for festeren ligge gevinst i å kreve lenging fremfor innløsning, siden bortfester i slike tilfeller gjerne vil påberope 40 %-regelen. Tomtefestelovens regler gir opphav til mange tvister. Rundt årsskiftet 2006/2007 ble det avsagt tre tingrettsdommer som alle behandlet spørsmålet om forholdet mellom Grunnloven og tomtefesteloven. I en sak for Oslo tingrett lå 54 terrasseleiligheter på festet tomt. Ved utløpet av festetiden fremmet festerne krav om lenging etter § 33. Retten kom til at en lenging ville innebære en så stor forskyvning av verdier fra bortfester til fester at det måtte likestilles med ekspropriasjon, der Grunnlovens
§ 105 oppstiller et krav om full erstatning. Tomtefesteloven § 33 ble derfor satt til side som grunnlovsstridig og festerne fikk ikke medhold i lenging på samme vilkår som før. Kort tid etter kom imidlertid Hallingdal tingrett i en sak som gjaldt feste av en hyttetomt til at lenging i medhold av tomtefesteloven § 33 ikke var i strid med Grunnloven. En tredje sak var et overskjønn ved Ryfylke tingrett som gjaldt fastsettelse av innløsningssum i medhold av tomtefestelovens § 37. Her krevde fester innløsning etter 40 %-regelen. Retten fant at anvendelsen av 40 %-regelen i dette tilfellet ville gi bortfester så dårlig erstatning for tomtens økonomiske verdi at regelen måtte settes til side som stridende mot Grunnloven § 105. I stedet ble løsningssummen satt til 30 ganger festeavgiften, som i dette tilfellet ble et mye høyere beløp.

Disse dommene er anket direkte til Høyesterett ettersom de gjelder det helt prinsipielle spørsmål om tomtefesteloven er grunnlovsstridig. Høyesterettsavgjørelse er ventet rundt månedsskiftet august/september 2007. Mange festere og bortfestere vil bli berørt av resultatene Høyesterett kommer til siden spørsmålene om lenging og innløsning har stor økonomisk betydning. På www.hytteavisen.no vil høyesterettsdommene bli omtalt. ( Se her ) For øvrig vil tomtefesteproblemer ofte være så vidt kompliserte at det kan være lurt å søke veiledning hos advokat.

Tips en venn

Skriv ut

Her er sjekklista for deg med torv på hyttetaket

Torvtaket er hyttas pryd. Men det fine og velpleide torvtaket er som regel et resultat av jevnlig vedlikehold og ettersyn. Her er noen eksperttips for hvordan torvtaket skal holdes vedlike.